3月住宅市场惯性保持 供求环比激增同比锐减超30%

　　3月，市场供应量环比增加34%，随着供应放量，备案延迟因素逐渐消解等影响，32城新建商品住宅成交规模也稳步回升。总体来看，供应、成交相较去年同期仍都大幅锐减30%以上，主要是受去年基数较高影响，故而难以掩盖市场正在回归常态、供求稳步回升的趋势，而这又是去年四季度以来的惯性保持。

　　供应：环比增34%同比降30%，预计4月仍将环比上升

　　32个重点城市商品住宅3月供应量环比上升了34%，仅北京、徐州、长春、福州、海口等5个城市较上月出现了显著下降，降幅达30%以上;而总体供应量与去年相比仍处低位，同比下跌30%。主要源于3月恰逢“两会”，各地基本都处于政策调控的敏感期，对于预售证审批控制也比较严格，房企观望情绪浓厚，不过与2月相比市场供应正在逐步回暖，后期也有望趋于稳定。

　　一线城市供应量环比上升68%，但同比依旧下降了52%，整体供应量依旧维持在历史低位;北京新增供应量仅为5万方，是一线城市中唯一同环比齐跌的城市。深圳的供应量不足5万方，但受上月基数较低影响，环比增幅高达379%。上海、广州3月供应量均大幅上升，环比涨幅分别为263%、121%。二、三线城市的总体供应量较上月小幅增长34%，环比涨多跌少，城市分化不断加剧，诸如佛山、苏州等二线城市环比涨幅均在200%以上;而徐州、长春、福州、海口环比均出现大幅下跌，其中海口跌幅最大达82%。与去年同期相比，二三线城市供应量仍处低位，同比下降27%，预计4月总体供应量仍有望小幅上扬，市场供需矛盾将得以进一步缓解。

　　成交：环比增46%但同比跌38%，市场走势惯性延续

　　3月，成交量有了稳步回升，32个重点城市成交量为2191万方，环比上升了46%，同比下降了38%。一方面随着本月供应放量，成交有了稳步回升;另一方面，考虑到延迟备案等因素，销售“惯性”犹存，预计未来成交热度还会保持一段时间。

　　一线城市成交量环比上升79%，同比下滑61%。除深圳外，北上广均是环比上升同比下降，成交热度仍不及去年同期。深圳2月成交量为一线城市中最低，仅为25万方，但同、环比分别上升了78%和177%，整体成交量在2018年月均之上。总体来看，一线城市的政策调控依旧严苛，成交低迷的状态尚未得到缓解，购房者观望态度浓厚，后期成交量仍有极大可能在低位徘徊。

　　二三线城市成交量走势同样是环比上涨同比下跌，涨跌幅均在50%以内。郑州、济南、大连、东莞环比增幅较为显著，均突破了100%。同比除郑州、徐州外，其余城市全线下跌，不及去年同期。值得关注的是，大连在本月出台新政，对本市户籍居民拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限制区住房，限制区新购住房满2年方可交易，二套首付不低于60%。

　　从成交数据我们不难看出政策的“末班车”效应还是较为明显，3月大连成交量为59万方，环比上涨了122%，与去年同期相比微降6%，远高于2018年月均，随着后期行政调控和金融收紧同时作用，有助于过热区域“降温”，成交复归“理性”，此外，大连调控新政也侧面反映了政府调控思路正从“因城施策”升级为“因区施策”，根据不同区域的市场热度采取差别化调控政策，不仅有助于局部市场降温，而且能合理化引导购房客群，促进房地产市场健康有序的发展。

　　库存：超4成城市库存同比增幅超10%，近半数库存消化周期超12个月

　　3月，在供应显著放量下成交量也开始回暖，大部分城市呈现供不应求的格局，重点城市商品住宅供求比普遍下滑，海口、长春不足0.3，仅南昌、武汉、济南、南宁、佛山5市供求比大于1。供不应求显著也导致近9成城市库存环比持续下降，其中降幅最大的为海口达32%，其余城市下降幅度控制在10%以内，同比来看大多数城市库存量也明显少于往年同期水平，沈阳仍为库存量最大的城市。

　　从消化周期来看，虽然成交有所回升，但相较库存来看成交量整体上依然处在较低水平，因此本月重点城市商品住宅去化周期持续拉长，仅合肥、青岛、长春等5市环比下滑。北京、大连、济南消化周期已超过30个月，深圳、厦门、无锡等市本月消化周期也超过20个月，但库存压力还在可控范围内。

　　成交结构：改善类产品走俏，中高档成交占比全线提升

　　从价格段分布来看，高档产品成交回落明显，北京、深圳分别下滑11%和5%，仅上海上涨9个百分点。中高档产品全线回升，其中上海、深圳涨幅最大，均为10个百分点;中档产品表现分化，北京大涨37%，上海下滑17个百分点，深圳略降6%。低档和中低档产品整体成交继续下滑，北京降幅最大超10%，上海变化幅度在2%以内，深圳中低档产品小幅回升2个百分点，低档产品基本与上月持平。整体来看，市场上改善型需求不断释放，中高档产品受到消费者青睐。

　　从面积段分布来看，90平方米以下小户型产品成交比重持续减少，但仍占据北京、深圳市场成交绝对份额;90-144平方米产品几乎全线上扬，涨幅均控制在10%以内。大户型方面144-200平方米产品也有一定客群，上海、北京成交占比小幅回升2个百分点左右;此外上海200平方米以上的产品下跌4个百分点，北京、深圳基本持平。综合来看，3月市场成交产品类型还是更倾向于刚需首改类产品。

　　土地：成交规模同环比皆大幅回升，三四线市场份额快速扩大

　　春节周期影响过后，3月份土地市场成交规模出现周期性回升，但由于大多数城市尚未制定年内土地供应计划，在加之3月份要召开两会，土地市场供应尚未全部打开，成交量仍低于2018年1月。

　　具体来看，3月CRIC监测的300城经营性土地成交共2501幅，环比上升29%，同比来看也有38.3%的增幅;成交建筑面积16980万平方米，同、环比分别上上升68%和40%;成交均价方面，3月份300城土地平均楼板价为2501元/平方米，较2月份上升了26%，但是同比来看却下降了20.8%。从各能级表现来看，一、二线城市成交占比出现回落，分别回落了11个和19个百分点，这是3月份成交均价不及去年同期主要原因。

　　环比来看，在三四线城市成交占比上升的情况下，成交均价反而出现环比上升，这一方面说明了目前一二线城市市场高价地占比大幅降低，另一方面也印证着三四线城市土地价格的不断攀升，本月金华、佛山、赣州等7座城市均有地块楼板价超过1万元/平方米，相比2月份多出了4座城市。

　　溢价率方面，3月份整体溢价率为27.9%，较2月份上升了5.2个百分点，这主要是还是依靠三四线城市溢价率上升、以及成交比重增加的双重推动，3月份三四线城市平均溢价率为38.2%，较2月份增加了5.9个百分点。 

　　分能级来看，一线城市3月份成交建筑面积143.38万平方米，环比上月大跌61%，同比下滑35%;成交金额68.76亿元，同环比跌幅均超过八成;平均成交楼板价4796元/平方米，同比下降70%，环比下跌57%;平均溢价率更是下滑至0%。

　　二线城市本月成交建筑面积2790万平方米，同比上升24%，环比下跌15%，成交金额同比持平，环比下滑40%，“价跌”特征显著，本月均价3431元/平方米，同环比分别下跌20%和28%。二线城市中郑州土地市场成交最为活跃，成交建筑面积达到了725万平方米，共有61块土地成交，但绝大多数宅地为底价成交，唯一高溢价地块为新郑市孟庄镇商办地块，溢价率为148%，但联系1536元/平方米的楼板价来看，仍旧远远算不上高价地块。

　　三四线城市本月成交建筑面积14047万平方米，同环比分别上升84%和65%，成交金额2079亿元，同环比分别上升105%和79%，是唯一量价齐增的城市能级，本月三线城市土地成交均价1480元/平方米，环比上升8%。徐州、盐城、佛山等市成交明显放量，菏泽本月菏泽土地成交建筑面积达到1100万平方米，共计成交51幅地块，不过大部分地块还是以底价成交。三四线城市高溢价地块更多地集中在了华东六省一市，如滁州、台州、佛山本月均有多块土地高溢价成交，但对比土地楼板价和住宅销售价格来看，这些高溢价地块的盈利空间依旧存在，以滁州为例，本月高溢价地块的平均楼板价约为1800元/平方米，相对于目前5000-6000元/平方米的均价而言，仍然处在相对合理的范畴。

　　综观：一、二线供求企稳回升，三四线下半年料将迎来调整压力

　　综合来看，受上月基数较低而去年同期基数较高的影响，供应、成交稳步回升的情况表现为环比大增而同比锐减，市场基本延续平稳的主基调。展望未来，我们认为，热点一二线城市供应、成交有望小幅回升，三四线城市市场红利大都提前兑现，“去库存”已不再是目前发展的主要目标，越来越多的三四线城市开始收紧调控加入“限售”行列，政府和企业对市场供求风险的理解更加深刻，部分房价上涨过快的城市可能会迎来新一轮调控，三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。